REIT（リート）をネットで調べると「リートはおすすめしない」とたくさん出てきます。
リート投資を考えている人には少し不安になる内容ですが、「リートにはおすすめできない理由」があります。
ただ、メリットもあるため投資する判断基準としては
- 投資家がメリットを重視するか
- 投資家がデメリットを重視するか
のどちらかで変わってきます。
そこでこの記事では「リート」のメリット・デメリットをわかりやすく解説し、これから投資を考えている人の判断材料となるように整理しています。
この記事を読んでから投資するか判断してください。
REIT（リート）とは？
REIT（リート）とは
不動産投資の投資信託のことです。日本のリートのことを「J-REIT（ジェイリート）と呼びます。
投資会社は複数の投資家から集めた資金で「不動産」に投資を行います。
投資方法としては二つあります。
- オーナーとなって「マンション」や「ビル」など貸出。賃料を利益とする。
- 不動産の売買により利益を上げる方法。
不動産投資で得た利益は、出資額に応じて投資家たちに分配金として支払います。
「REIT（リート）」の３つのメリット
少額で不動産投資できる
「不動産投資」といえばマンションやビルなどを数千万、数億円という大きな資金で購入し、「賃料」や「テナント料」により利益を上げます。
大抵の人はローンを組んで投資するので、「賃料・テナント料」から「ローン返済・メンテナンス料」を差し引いた額が利益となります。
「賃料・テナント料」−「ローン」＋「メンテナンス料」＝「利益」
一方、リートは数万から数十万程の資金で「投資信託」を購入するだけで不動産投資が始められます。
不動産投資に興味がある人には気軽に始められる一つです。
分配利回りが高い
リートの分配金利回りは株などの投資と比べて高いです。
一度投資すれば放置していても不労所得が手に入るため、手間がかからずに利益を得られることはメリットと言えます。
株式・債券の影響を受けにくい
「リート」は株や債券の値動きの影響を受けにくいという特徴があります。
そのため、すでに株や債権の投資をしている人は、分散投資先としてリートを利用することが出来ます。
不況や恐慌が起こって株価が大暴落しても、不動産自体の価値が下がらのでリートにより資産は守られます。
不動産投資は投資全体の何％がベスト？
不動産にベストな投資割合は15%と言われています。ただ、個人的に投資初心者で有れば5%〜10％で良いです。
価格変動があるので投資額を多くしない方がいいのと、特に日本国内リートの将来は明るくないと予想してます。
明るくない理由
人口減やリモートワークの普及で不動産稼働率が落ちると考えてます。なので無理して不動産に投資しなくていいと考えています
不動産以外で投資初心者が利益を出しやすい金融商品は下の記事にまとめました。
>>「ほったらかし投資」の銘柄で初心者でもかんたんに利益出したならこの銘柄に投資！
REIT（リート）をおすすめしない理由５つ
リートには「分配金」が多いことなどメリットもありますが、なぜ「おすすめしない」と言われるのでしょうか。理由は大きく５つあります。
入居率が悪いと分配金の価格が落ちることもある
リートは不動産の入居率が悪いと分配金の価格が落ちます。
これは分配金の原資は「賃料」だからです。入居者の数が少ないと分配する資金がありません。
入居率が悪くなる原因はいくつかあります。
- 周辺の物件より家賃が高い。
- 物件の立地がターゲットのニーズにあっていない。
- 建物の管理が悪く入居希望者に悪い印象を持たれる。
これらの要因が投資前にわかればいいのですが、投資前に調べることは難しいです。
価格変動が大きくリスクが高い
リートの不動産価値は
- 物件の価値
- 土地の価値
- 入居率や金利など
さまざまな条件によって決まります。
最近ではコロナの影響を受けて、日本のリート全体の価値を表す東証Reit指数は約50%も下落しました。
「在宅ワーク」や「営業時間短縮」による飲食店の撤退で、オフィスビルやテナントの使用率が落ちたことが原因です
価格変動が大きいことは利益が出るメリットもありますが、暴落するリスクもあります。
自然災害の影響を受けやすい
「リート」は土地やビルなどの不動産を運用し利益を得るものです。地震や水害、事故などがあると価格が暴落する可能性があります。
地震などで賃料が入らない、テナントの退去が起こる。そうなると利益ありません。また、それを見こした投資家がリートを売りに出すことで価格の暴落が起こります。
日本は特に地震が多く、近年は水害の被害も多くなっています。
いつ起こるか分からない災害により大暴落することも大きなデメリットと言えるでしょう。
複利効果が得られない
複利効果とは・・・
利息や分配金などで得た利益を再投資し、元本を増やすことでより大きな利益を生み出すこと。
リートの場合、複利効果が得にくい投資商品です。
リートで複利効果を生むためには、得た分配金で新たにリートを購入することになります。しかし、リートは一口数万から数十万程必要になるため、一度の分配金の金額では新たに購入できないことが多いです。
そのため、複利効果が得られないというデメリットになります。
手数料が高い
リートは投資信託の一つであるため、「信託報酬」という手数料が必要になります。
信託報酬は、年0.5～2.0％が一般的です。
ほかに以下の手数料が必要になります。
- 購入手数料
- 解約手数料
- 信託財産留保額
せっかく得た分配金の利回りが高くても、手数料が高ければ利益は少なくなります。
リート以外のおすすめ「不動産投資」
不動産投資には色んな選択肢があります。とくに安全性を重視した不動産投資を２つ紹介します。
不動産投資型クラウドファンディング（リートより安全性が高い）
不動産投資型クラウドファンディングとは、投資家から得た出資金を元に運用会社が不動産の購入や運用をします。不動産の売買や賃料などで得た利益を投資家に配当するという仕組みです。
リートと仕組みが似ているのですが、異なる点もあります。
※“【比較解説】不動産クラウドファンディングとJ-REIT（リート）の違い/不動産投資Times”より
上図を見ても分かるように
- 不動産投資型クラウドファンディングの方が安全性が高い。
- 不動産投資型クラウドファンディングの方が価格変動リスクが低い。
また、元本割れリスクの対処法として「優先劣後方式」という仕組みを採用しています。
「優先劣後方式」
もし不動産の運用の中で損失が出ても、クラウドファンディング事業者の出資金から補填し、投資家の出資金の損失を少なくするという仕組みです。
このように、リートよりも安全性が高いので、不動産投資型クラウドファンディングはおすすめの投資先です。
安全性を求めるなら「クラウドバンク」の不動産ファンド
クラウドファンディングで「クラウドバンク 」があります。
不動産に興味があり安全性が気になるならクラウドバンクの不動産ファンドがオススメです。
「クラウドバンク 」はリスクの高いクラウドファンディングの中でも元本回収率100％を維持しています。ノウハウがものを言うクラウドファンディングで、ダントツの安定性を誇っています。
J-REIT指数に連動するインデックスファンド（不動産を分散投資）
J-REIT指数とは
東証に上場しているリート全銘柄の時価総額加重平均です。つまり、日本全国の不動産の平均値のようなイメージ。
このJ-REIT指数に値動きが連動することを目指した投資信託（インデックスファンド）を購入すれば、日本全国の不動産に分散投資するようなものです。
具体的な銘柄としては、「ダイワ東証REIT指数」・「SMT J-REITインデックス・オープン」などがあります。
日本全国の不動産を対象とすることで分散投資になり、リートよりリスクを抑えた投資先です。
「Funds（ファンズ）」でも不動産購入のファンドがある
上場企業に貸し付ける「Funds(ファンズ)」でも不動産に貸し付けるファンドがあります。この投資の最大の特徴は低リスクなことです。
リスクが気になる人は「安全性」がピカイチな「Funds（ファンズ）」も検討しても良いかもしれません。
>>「Funds（ファンズ）で投資」低リスクの不動産投資ファンドもあるファンズの詳細はこちら
「リートはおすすめしない」まとめ
リートの特徴（メリット）
- 少額から不動産投資を始められる
- 分配利回りが高い
リートの特徴（デメリット）
- 価格変動が大きい
- 自然災害の影響を受けやすい
- 再分配しずらく複利効果が得られない。
分散投資のために不動産投資をはじめてみたいという人は、
「不動産投資型クラウドファンディング」や「J-REIT指数に連動したインデックスファンド」がおすすめ。
不動産投資型クラウドファンディングは価格変動リスクも低く、元本割れに対処する優先劣後のため、リートよりも安全。
J-REIT指数に連動したインデックスファンドは、日本全国の不動産価値に投資するため分散投資となり、リスクが減る。
不動産投資と言っても様々な形があるので、それぞれのメリット・デメリットを理解して、より自分に合った投資方法を見つけてください。
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